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Su oferta de precio
Cuando se prepara una oferta de compra de una casa, usted ya sabe el precio que pide el vendedor. Pero, ¿qué precio se va a ofrecer y cómo llegar a esa cifra?
La determinación de su precio de oferta es un proceso de tres pasos
En primer lugar, nos fijamos en las ventas recientes de propiedades similares para llegar a un rango de precios. A continuación, analizar los datos adicionales, tales como la condición de la casa, las mejoras realizadas a la propiedad, las condiciones actuales del mercado, y las circunstancias del vendedor. Esto le ayudará a establecerse en un precio que sería justo pagar por la casa. Por último, dependiendo de su estilo de negociación, a ajustar su precio "justo" y llegar a lo que usted quiere poner en su oferta.
Las ventas comparables
El primer paso para determinar el precio que están dispuestos a ofrecer es mirar a las ventas recientes de casas similares. Estas son llamadas "ventas comparables". Las ventas comparables se las ventas recientes de casas que se comparan estrechamente a la que usted está mirando para comprar. En concreto, se quiere comparar los precios de las casas que son similares en pies cuadrados, número de dormitorios y baños, plaza de garaje, el tamaño del lote, y el tipo de construcción.
Si la vivienda que les interesa es parte de una zona de la casa, entonces lo más probable es encontrar coincidencias modelo exacto para comparar uno contra el otro.
Hay tres fuentes principales de información sobre las ventas comparables, todos los cuales son de fácil acceso por un agente de bienes raíces. Es algo más difícil para el público en general acceder a estos datos, y en algunos casos imposible.
Dos de las fuentes de información más obvios son los registros públicos y el Servicio de Listados Múltiples.
Las ventas comparables en el Registro Público
La fuente más accesible de información sobre las ventas comparables es del dominio público. Cuando alguien compra una casa de la propiedad es traspasado desde el vendedor al comprador. En la mayoría de las circunstancias, este hecho se registra en la oficina local del registro del condado. Se combinan los datos de ventas con información ya conocida sobre la propiedad para que puedan evaluar correctamente los impuestos de propiedad.
Siempre que ha habido adiciones a la propiedad, la información disponible de los registros públicos es generalmente correcta en relación con el precio de venta, metros cuadrados, y el número de habitaciones. Esto hace que sea fácil de usar el registro público como fuente de datos para información de ventas comparables.
Acceso a los datos es otra cosa, al menos para el público en general. Agentes de bienes raíces en general, pueden buscar esta información a través de compañías de seguros de título. Las compañías de títulos de propiedad de recopilar los datos directamente de la oficina del registrador del condado o de compra si de otras compañías.
Un problema con el registro público es que tiende a ser por lo menos seis a ocho semanas atrás. Añadir otros cuatro a seis semanas para el período de custodia típico y se puede ver los datos no está actualizada. La información más actual es el más valioso.
Las ventas comparables - Transacciones pendientes
La información más valiosa sería la más reciente, por supuesto. A la venta la semana pasada tiene más validez para ayudar a determinar un precio de compra de una venta de hace seis meses. El problema es que no existe un registro real del precio de venta hasta que se complete la transacción. La información no está disponible en los registros públicos porque no hay obra ha sido grabada.
Tampoco lo es la información disponible en el Servicio de Listados Múltiples. Una vez que se vende una propiedad, se convierte en una "venta pendiente" y toda la información de precios se elimina de la lista. Los precios no se publican hasta que se convierte en una "venta cerrada." Esto protege al vendedor en caso de que la transacción se deshace y la propiedad se vuelve a colocar en el mercado. Que daría una ventaja injusta para el futuro de los posibles compradores si ya sabían lo que el precio del vendedor había estado dispuesto a aceptar en el pasado.
Sin embargo, si un agente de bienes raíces tiene una razón para conocer el precio de venta, por lo general pueden obtener a través de cortesía profesional. Además, algunas firmas de corretaje de bienes raíces después de la información de ventas en un tablero de transacción en su oficina.
Conclusiones
Reunir y analizar información de ventas comparables ayuda a establecer el rango de precios que usted debe considerar al hacer una oferta para comprar una casa. Más peso se debe dar a las ventas más recientes, pero aún así, es necesario hacer un análisis un poco más antes de establecer en el precio que usted ofrece. Esto se debe a que también es necesario considerar la condición de la propiedad, las mejoras, el mercado actual, y las circunstancias detrás de la decisión del vendedor para vender.
